¿Cuánto debo Ganar para Comprar una Casa en USA?

El precio medio de una vivienda en Estados Unidos es de 284.600 dólares. Con un pago inicial del 20%, puede prever que pagará alrededor de 1.200 dólares al mes en una hipoteca por una propiedad de ese precio. Eso significa que debe ganar 4.285 dólares cada mes para cumplir la regla del 28%.

Según casi todos los analistas financieros, usted debe destinar el 28% de sus ingresos como máximo para pagar la cuota mensual de su hipoteca.

¿Cree que sus ingresos limitarán su capacidad para adquirir una vivienda en USA? Puede que piense que la cantidad de dinero que gana es un factor importante para conseguir una hipoteca, pero no siempre es así.

Analicemos cómo influyen los ingresos en la compra de una vivienda en los Estados Unidos de America.

Requisitos para comprar una vivienda (en términos de ingresos)

A la hora de comprar una casa, la entidad prestamista se fija en algo más que en la cantidad de dinero que gana. La relación entre la deuda y los ingresos (DTI) y su capacidad para hacer los pagos de la hipoteca se tienen en cuenta más que lo que ganas.

También tendrán en cuenta su puntuación de crédito y la cantidad que la que dispone para el pago inicial o entrada del inmueble.

Una preaprobación es un buen punto de partida, sobre todo si no sabe si podrá obtener una hipoteca con su salario actual. La carta de un prestamista hipotecario en la que se indica la cantidad de dinero que puedes pedir prestada se denomina preaprobación.

Cuando le aprueban previamente, los prestamistas evalúan sus ingresos, su informe de crédito y sus activos. Esto permite que el prestamista le proporcione una idea muy precisa de la cantidad que puede pedir prestada para arquirir una casa.

Conseguir una preaprobación puede ayudarle a establecer un presupuesto razonable cuando busque una casa. Cuando conozca su presupuesto objetivo, puede revisar las casas en venta para ver lo que cuestan en promedio.

Si descubre alternativas atractivas dentro de su presupuesto, es un indicio alentador de que está preparado para comprar.

Entonces, ¿qué busca una entidad prestamista cuando usted solicita un préstamo? En primer lugar, examinarán sus ingresos mensuales y su ratio deuda-ingresos.

1- Ingresos mensuales

Si tiene un trabajo, probablemente sólo tendrá que presentar los últimos recibos de sueldo y los W-2. Si trabaja por cuenta propia (autónomo), también tendrá que presentar sus declaraciones de la renta, así como cualquier otro documento requerido por el prestamista.

Si está interesado en comprar una casa y acaba de conseguir un trabajo mejor pagado, es posible que quiera esperar uno o dos años antes de solicitar una hipoteca. Cuanto más tiempo permanezca en su trabajo mejor remunerado, más estará dispuesto el prestamista a prestarle.

A la hora de calcular sus ingresos, los prestamistas no sólo se fijan en su sueldo. También pueden tener en cuenta otras fuentes de ingresos como por ejemplo:

• Horas extras
• Comisiones
• Prestaciones y subsidios militares
• Pagos de manutención de los hijos
• Ingresos por inversiones
• Pagos de pensión alimenticia
• Ingresos de la Seguridad Social

La fuente de ingresos adicionales varía según el prestamista. Sin embargo, el aspecto más crucial a tener en cuenta es que sus ingresos sean constantes.

Si su acuerdo de pensión alimenticia dice que sólo cobrará durante un año, el prestamista puede no tenerlo en cuenta.

2- Relación deuda-ingresos

A la hora de decidir cuánto le van a prestar, los prestamistas emplean un cálculo de la relación deuda-ingresos (DTI). El ratio DTI consiste en dividir los pagos mensuales recurrentes de la deuda entre los ingresos mensuales totales del hogar.

Su prestamista calcula su ratio DTI utilizando un porcentaje. Por ejemplo, digamos que tiene que pagar tres facturas cada mes:

• $800: Alquiler de vivienda.
• $150: Pago mensual de unaa tarjeta de crédito
• 200 $: Pago de un préstamo estudiantil

Supongamos que sus ingresos mensuales antes de impuestos son de 3.000 dólares. Su ratio de deuda sobre ingresos es la cantidad de sus deudas dividida por sus ingresos. En este ejemplo, es de 1.150 $/3.000 $, lo que equivale al 0,3833% (38,33%).

El coeficiente de endeudamiento (DTI) es un cálculo que determina si puede permitirse o no contraer nuevas deudas. Los prestamistas prefieren ratios DTI del 50% o menos en la mayoría de los casos.

Si su ratio DTR es superior al 50%, es posible que no pueda obtener financiación. Si su ratio DTR es inferior, puede pedir más dinero prestado.

Si su ratio es demasiado alto, considere la posibilidad de reducir su gasto mensual o aumentar sus ingresos.

3- Puntuación de crédito

Su puntuación de crédito en USA es una calificación numérica que oscila entre 300 y 850 e indica su grado de responsabilidad a la hora de pedir dinero prestado.

• Si tiene una puntuación de crédito alta, probablemente se deba a que paga sus facturas a tiempo y minimiza las deudas lo máximo posible.
• Si tiene una puntuación de crédito baja, puede ser debido a que no paga debidamente o a que se excede regularmente en sus gastos.

Una puntuación de crédito alta le permitirá optar a tipos de interés más bajos y a prestamistas alternativos. Es posible que le cueste conseguir un préstamo si su puntuación de crédito es baja.

Cuando solicita un préstamo convencional, los prestamistas buscan una puntuación de crédito de al menos 620. Si su puntuación es inferior a 620, lo más probable es que le ofrezcan un tipo de interés más alto.

Si quiere mejorar su puntuación de crédito pero no está donde le gustaría, hay varias cosas que puede hacer para aumentarla con el tiempo:

A- Haga todos sus pagos a tiempo

El historial de pagos representa aproximadamente el 35% de su puntuación de crédito. Hacer los pagos requeridos a tiempo cada mes es uno de los métodos más simples para mejorar su calificación. Asegúrese de establecer pagos automáticos para no olvidarse de sus facturas.

B- Saldar sus deudas

El método más sencillo para mejorar su puntuación de crédito es deshacerse de las deudas atrasadas y pagarlas lo antes posible.

Si el total de sus deudas disminuye, usted es menos arriesgado para su prestamista porque tiene más facilidad para asumir una hipoteca.

C- Evite cerrar líneas de crédito

Cerrar líneas de crédito puede reducir tu puntuación, así que no cierres completamente ningún crédito que tengas. Además, evita abrir nuevos créditos mientras intentas comprar una casa.

El cierre de lineas de crédito puede influir negativamente en su puntuación, así que no retire por completo ningún crédito que tenga actualmente. Además, si está intentando comprar una casa, evite establecer un nuevo crédito mientras lo hace.

Abrir un nuevo crédito puede suponer una consulta dura en tu informe de crédito, y demasiadas consultas duras afectan a tu puntuación de crédito.

La apertura de nuevos créditos puede dar lugar a un "Hard Inquiry" o "consulta dura" en su informe de crédito y, con el tiempo, hacer que su puntuación de crédito se vea afectada.

4- Tamaño del pago inicial

El pago inicial o entrada es la cantidad de dinero que se pone para la hipoteca. El pago inicial se debe realizar en el momento del cierre y suele ser el gasto de cierre más costoso que debe presupuestar.

Los prestamistas calculan los pagos iniciales como una proporción del importe total del préstamo. Por ejemplo, si compra una propiedad de 100.000 dólares con un pago inicial del 20%, su valor es de 20.000 dólares.

Es posible que haya oído que necesita un 20% de pago inicial para comprar una casa. Esto se suele decir porque es la cantidad mínima que se necesita para obtener un préstamo hipotecario.

Una calculadora de hipotecas puede ayudarle a determinar cuánto influye el pago inicial en el importe de la cuota mensual.

Puedes conseguir una hipoteca con tan sólo un 3% de entrada si utilizas un préstamo convencional. Si utiliza un préstamo FHA, necesitará el 3,5%. Incluso puedes comprar una casa con un 0% de entrada si calificas para un préstamo VA o un préstamo USDA.

¿Qué porcentaje de sus ingresos mensuales debe destinar a la hipoteca?

Hasta ahora, este artículo se ha centrado en los criterios para obtener la aprobación de un préstamo para la compra de una vivienda. Sin embargo, también es esencial que elija qué parte de sus ingresos va a destinar a la hipoteca.

Cada caso es único, pero en general no se aconseja dedicar más del 28% de los ingresos a la hipoteca, por muy fantástica que sea la casa que le gusta.

Como le hemos indicado al principio, en Estados Unidos, el precio medio de la vivienda es de 284.600 dólares. Esto significa que si quiere comprar una casa por este precio, tendrá que ahorrar 56.920 dólares (20% del total) para el pago inicial.

Los pagos mensuales de la hipoteca de una casa de este precio serían de unos 1.200 dólares para poder cumplir la regla del 28%.

¿Qué otros gastos puede conllevar la compra de una vivienda en USA?

Cuando compras una casa, también tiene que pagar los costes de cierre. Este gasto se suma al pago mensual y al pago inicial.

Los costes de cierre son gastos adicionales que su prestamista debe pagar por los servicios que presta. A continuación se indican algunos de los gastos de cierre con los que puede encontrarse:

Cuota de tasación

La cuota de tasación cubre el coste del estudio de un tasador profesional sobre el valor de su propiedad. Para asegurarse de que están prestando a una casa que realmente vale lo que se vende, los prestamistas solicitan una tasación.

Honorarios de los abogados

En algunos estados de América, necesitará la ayuda de un abogado inmobiliario para completar la transferencia del título. El coste de un abogado varía mucho según el estado.

Seguro del título o Title insurance

El seguro de título le protege a usted y a su prestamista contra las reclamaciones de terceros sobre el título de su propiedad. Usted paga el seguro de título una vez en el momento del cierre, y está protegido durante todo el tiempo que sea dueño de la casa.

Comisión de apertura

La comisión de apertura en USA cubre los gastos de tramitación del préstamo a su prestamista.

Impuestos sobre la propiedad

En el momento del cierre, usted paga los impuestos sobre la propiedad adeudados hasta el final del año fiscal inclusive. Si el vendedor ya ha pagado todo el año por adelantado, sólo tiene que pagar la parte prorrateada.

Los gastos que pagará al final de la hipoteca están determinados por su estado y su prestamista. En general, espere pagar entre el 3% y el 6% del precio de compra de su casa en gastos de cierre.

Por ejemplo, los costes de cierre pueden oscilar entre 4.500 y 9.000 dólares si se adquiere una propiedad por 150.000 dólares.

Conclusión

Aunque un prestamista tiene en cuenta su flujo de ingresos cuando adquiere una propiedad, no existe una barrera de ingresos establecida para comprar una vivienda.

Una preaprobación previa de la hipoteca es un excelente primer paso para descubrir cuánto puede gastar en una casa. Una preaprobación previa también es una idea inteligente, ya que le permitirá demostrar a los posibles vendedores que puede obtener financiación.

Es fundamental recordar que los ingresos no son lo único que los prestamistas tienen en cuenta a la hora de decidir si se puede optar a un préstamo hipotecario.

También son importantes tu ratio DTI, tu pago inicial y tu puntuación de crédito. No olvides tener en cuenta y planificar los gastos de cierre antes de comprar una casa.  

Los aspectos más importantes a tener en cuenta son su ratio DTI, su puntuación de crédito y su entrada o pago inicial. También recuerde calcular los gastos de cierre antes de adquirir una vivienda.

Espero que este artículo le haya resultado útil. Si quiere seguir informado sobre inversión, vivienda y finanzas personales no dude en visitar inversionybolsa.com.