¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía? Todo lo que Necesita Saber

¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía? Sí, un inmueble de más de 20 años debe pagar este impuesto municipal. De hecho, 20 años es el plazo máximo para calcular las plusvalías.

La Agencia Tributaria especifica que el periodo máximo de tiempo durante el cual se puede aplicar el impuesto incrementado a un inmueble es de 20 años.

Por lo tanto, por ejemplo, una propiedad que se compró hace 50 años pagaría la misma plusvalía que una vivienda de 20.

¿Qué es la plusvalía?

Cuando se trata de impuestos, las plusvalías suelen ser un tema candente. Entonces, ¿qué es exactamente esta tasa municipal?

En pocas palabras la plusvalía municipal o  “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU), es la tasa que grava el beneficio que se obtiene al vender un inmueble por más de lo que se pagó por él.

Por ello, es importante conocer los pormenores de las plusvalías antes de tomar cualquier decisión importante de compra. Teniendo esto en cuenta, veamos con más detalle las ganancias de capital y cómo se gravan.

¿Quién tiene que pagar la plusvalía?

Venta

En el caso de la venta de una vivienda, el vendedor es siempre responsable del pago del impuesto municipal sobre la plusvalía.

Si el vendedor no es ciudadano español, el comprador puede estar obligado a pagar el impuesto sobre la plusvalía.

En este sentido, si somos extranjeros, no residimos oficialmente en España y vamos a vender un piso, debemos saber que el comprador puede pedirnos que dejemos depositado ante el notario el importe que nos tocaría pagar de plusvalía municipal para proceder con la venta. 

Si no somos ciudadanos españoles y estamos vendiendo un apartamento, el comprador puede pedirnos que dejemos una fianza con el importe del impuesto de plusvalía ante el notario.

Herencia

En el caso de una herencia, la plusvalía municipal debe ser pagada por los herederos.

Si hereda una casa de un familiar, debe pagar este impuesto equivalente al aumento del valor de la casa durante el tiempo en que su pariente la poseía.

Donación

En el caso de una donación, la plusvalía principal debe ser pagada por la persona que recibe el bien.

Por ejemplo, si un padre dona su casa a su hijo, éste tiene que pagar el impuesto.

¿Cuánto se paga por la plusvalía?

Este impuesto se basa en el valor del terreno. El porcentaje oscilará entre el 6% y el 30%, dependiendo de lo reciente que sea la adquisición de la propiedad (entre 4 y 20 años).

Para calcular el importe del impuesto municipal sobre la plusvalía que debe pagar, se utiliza el tipo impositivo municipal. Éste es diferente en cada municipio.

La nueva disposición publicada en el BOE el 25 de Noviembre de 2021 ha cambiado la forma de calcular esta base imponible.

La plusvalía que tiene que pagar se calcula con la siguiente fórmula: Valor catastral del terreno x Coeficiente = Base imponible.

Por ejemplo, si el valor catastral de su terreno es de 50.000 euros y el coeficiente es de 0,13, su base imponible será de 6.500 euros. Esto es lo que tendrá que pagar de impuestos.

A continuación le dejo un vídeo de YouTube de José María Salcedo donde explica de una forma muy sencilla como calcular este impuesto.

¿Cuándo no se tiene que pagar la plusvalía?

No se paga esta tasa cuando el valor del inmueble es igual o inferior al momento de la compra de este.

También están exentas de este pago los ayuntamientos, las Comunidades Autónomas, la Cruz Roja, gestoras de la Seguridad social, las entidades sin fines lucrativos, benéficas y Mutualidades de Previsión social.

¿Cuándo se tiene que pagar la plusvalía?

En general, el impuesto se paga en los 30 días siguientes a la venta o donación del bien.

Sin embargo, en el caso de las herencias, el impuesto debe pagarse en un plazo de 6 meses a partir de la fecha del fallecimiento.

Si no se paga el impuesto en el plazo previsto, se puede incurrir en intereses y sanciones.

Por lo tanto, es importante estar al tanto de los plazos a la hora de enajenar cualquier activo.

Los contribuyentes tienen un plazo de 30 días naturales a partir de la firma del contrato para abonar la plusvalía municipal en casos inter-vivos, y 6 meses si se trata de mortis-causa. La extensión solicitada dentro del periodo inicial ofrece al contribuyente otra prórroga adicional de otros 6 meses.

¿Cuándo prescribe este impuesto?

Es crucial entender que la plusvalía se extingue al cabo de 4 años y 1 mes si fue adquirida por compra o donación. Sin embargo, en el caso de defunción el plazo es mayor: 4 años y 6 meses.

Recuerda

La prescripción de la plusvalía se establece a los 4 años y 6 meses desde el fallecimiento, siempre que el heredero no haya sido notificado previamente por parte del ayuntamiento sobre su deber de pagar el Impuesto sobre Incrementos en Valor Terrenal Urbanístico (IIVTNU). A partir de entonces, ya no será posible reclamar la plusvalía municipal.

Calculadora de plusvalía municipal

Si debes pagar este tributo y no sabe lo que le espera, le voy a dejar aquí una calculadora de idealista.com donde le dará un importe casi exacto de lo que le correspondería abonar.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, también conocido como plusvalía municipal y impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es un impuesto municipal que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana cuando se transmiten.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Para calcular la plusvalía municipal, debes determinar la base imponible del impuesto, que se calcula considerando el valor catastral del terreno y el número de años que ha estado en posesión del propietario. Los valores catastrales del suelo pueden variar y es necesario revisar la actualización anual para obtener una cifra precisa. Es importante que este cálculo se realice correctamente para saber cuánto debe pagar de plusvalía.

¿Quién está obligado a pagar la plusvalía?

Por lo general, el vendedor está obligado a pagar la plusvalía, aunque existen algunas excepciones. En el caso de las donaciones, quien recibe la donación es la persona que debe pagarla. En las herencias, serán los herederos quienes deban hacer frente a este impuesto.

¿Existe alguna situación en la que se esté exento de pagar la plusvalía?

Sí, existen situaciones en las que estás exento de pagar la plusvalía. La más notable ocurre cuando no ha habido un incremento en el valor del terreno. En este caso, y de acuerdo con una sentencia del Tribunal Constitucional, no se generaría la obligación de pagar el impuesto. También puede haber otras circunstancias que permitan librarse de pagar la plusvalía, para conocer todas, te recomendamos seguir leyendo.

¿Cuándo se debe pagar la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal se paga una vez se ha producido la transmisión del terreno. Para las ventas o donaciones, el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha de venta o donación. Si se trata de una herencia, el plazo para pagar la plusvalía municipal es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento del antiguo titular, prorrogable hasta un año.

¿Qué ocurre si los valores catastrales cambian?

Los valores catastrales pueden cambiar según la casuística, y esto puede afectar a la cantidad que debes pagar de plusvalía. Por lo tanto, es importante tener en cuenta que los cálculos del impuesto cambiarán según las actualizaciones de los valores catastrales y sigue leyendo para mantenerse actualizado.

¿Qué documentación necesito para declarar la transmisión?

Para declarar la transmisión, deberás aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. El título que documente la operación de transmisión debe incluir los datos esenciales del traspaso, como la identificación del inmueble, las partes involucradas y la fecha de la operación.

¿Cómo puedo acreditar la inexistencia de incremento de valor?

Si estás interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor en el terreno, debes presentar pruebas documentales que avalen esta situación, como un informe pericial que demuestre que no ha habido un incremento en el valor del terreno desde la adquisición para constatar la inexistencia de incremento.

¿Cómo afecta el número de años de posesión al cálculo de la plusvalía?

El cálculo de la plusvalía municipal se realiza en función del número de años que el terreno ha estado en posesión del propietario. Cuanto mayor sea este periodo, mayor será el incremento del valor del terreno que se tiene en cuenta para calcular la base imponible del impuesto.

¿Es importante mantenerse al día con los valores catastrales del suelo?

Sí, es crucial mantenerse actualizado con los valores catastrales del suelo, ya que éstos pueden fluctuar a lo largo del tiempo. La revisión periódica y el grado de actualización garantiza que los cálculos de la plusvalía se basen en datos precisos, lo que puede ayudar a evitar posibles sorpresas en la cantidad que debas pagar.

¿Qué sucede con la plusvalía municipal cuando hay un fallecimiento?

En caso de fallecimiento del antiguo titular, la responsabilidad de la plusvalía municipal recae en el heredero o la persona que recibe la donación. Este cambio de titularidad puede llevar consigo un cambio en el impuesto que se debe pagar.

¿Cómo varía el impuesto de plusvalía según el caso?

El impuesto de plusvalía puede cambiar según la casuística. Por ejemplo, en el caso de una herencia, la cantidad a pagar puede variar dependiendo del valor catastral del suelo y el número de años que el fallecido fue propietario del inmueble.

¿Es necesario declarar la transmisión de un inmueble?

Sí, la persona que adquiere el inmueble deberá declarar la transmisión. Para hacerlo, deberá aportar los títulos que documenten la transmisión. Este es un requisito crucial para calcular correctamente la plusvalía.

 ¿Cómo afecta la sentencia del Tribunal Constitucional a la plusvalía municipal?

La sentencia del Tribunal Constitucional ha establecido que no se puede cobrar la plusvalía municipal en los casos en los que no se ha producido un incremento real en el valor del terreno. En otras palabras, si el valor del terreno no ha aumentado durante el periodo de propiedad del vendedor, no se deberá pagar este impuesto.

Conclusión

¿Qué opina? ¿Es justo el IIVTNU o el impuesto sobre la plusvalía? Esperamos que este artículo le haya resultado útil.

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Artículo revisado y aprobado por Noelia Pérez Magán, Senior Manager en BDO Abogados.