11 Cosas a Tener en Cuenta al Comprar una Casa: (Guía Práctica para Futuros Propietarios)

¿Necesita saber las cosas a tener en cuenta al comprar una casa? "¡Conviértase en un comprador de vivienda informado! Descubra los factores cruciales que debe considerar al adquirir una propiedad. 

En este artículo le guiaré paso a paso para asegurar una compra exitosa y sin complicaciones. ¡No pierda la oportunidad de encontrar la casa perfecta para usted"

11 Cosas a tener en cuenta al comprar una casa

Al adquirir una casa, es fundamental considerar varios aspectos que pueden afectar la satisfacción y el éxito de la inversión a largo plazo. Aquí hay algunas cosas clave a tener en cuenta:

Verificar titularidad y cargas de la vivienda

Asegúrese de que el vendedor sea el propietario legítimo y que la propiedad esté libre de gravámenes, como hipotecas o embargos. Para determinar si una vivienda tiene cargas, siga estos pasos:

1. Solicite una nota simple en el Registro de la Propiedad: Este documento proporciona información sobre la titularidad de la vivienda y las cargas asociadas, como préstamos hipotecarios, embargos judiciales, arrendamientos, impuestos municipales y usufructo. Puede obtener una nota simple visitando personalmente el Registro de la Propiedad correspondiente o solicitándola a través de su sitio web.
2. Verifique el estado de las deudas en la comunidad de vecinos: Solicite al propietario un certificado firmado por el presidente de la comunidad, el secretario y el administrador de fincas que confirme que la propiedad está al corriente de pago con respecto a las cuotas de la comunidad.
3. Consulte a las compañías de suministros sobre posibles deudas: Póngase en contacto con las empresas suministradoras de servicios como electricidad, gas y agua para averiguar si existen deudas pendientes relacionadas con la vivienda. Esto le permitirá liquidar cualquier deuda pendiente y realizar un cambio de titularidad o solicitar una nueva alta en cada caso.

Al seguir estos pasos, podrá conocer si la vivienda en cuestión tiene cargas y tomar una decisión informada sobre la compra de la propiedad.

En resumen

Para verificar si una vivienda tiene cargas, solicite una nota simple en el Registro de la Propiedad, que revelará la titularidad y posibles cargas asociadas. Asegúrese de que la propiedad esté al corriente de pago en la comunidad de vecinos mediante un certificado firmado por los responsables. Por último, consulte con las empresas suministradoras de servicios para conocer posibles deudas y gestionar el cambio de titularidad o nuevas altas.

Evaluar la ubicación

Considere la proximidad a servicios esenciales como colegios, hospitales, supermercados y transporte público. La ubicación puede afectar su calidad de vida y el valor de la propiedad en el futuro.

Para evaluar la ubicación de una vivienda, considere los siguientes aspectos:

1. Entorno físico: Analice el entorno geográfico y posibles riesgos, como deslaves, inundaciones o fauna nociva.
2. Entorno urbano: Investigue sobre proyectos de desarrollo en la zona y cercanía a servicios como tiendas, escuelas o áreas recreativas. Considere también la convivencia en la zona según sus necesidades.
3. Comunicación vial: Verifique la conectividad con calles y carreteras en buen estado, así como el tráfico vehicular y acceso al transporte público.
4. Servicios e infraestructura: Asegúrese de que los servicios básicos, como electricidad, agua, drenaje y alumbrado público, estén garantizados. Examine el estado de las instalaciones y el mantenimiento realizado por el municipio.
5. Seguridad: Evalúe la seguridad de la zona, considerando la iluminación nocturna, presencia policial y organización vecinal. Investigue sobre incidentes delictivos en la zona y consulte mapas de incidencia delictiva.

Al analizar estos factores, podrá determinar la mejor ubicación para una vivienda, tomando una decisión informada y consciente de las ventajas y desventajas del área seleccionada.

En resumen

Para evaluar la ubicación de una vivienda, considere el entorno físico, el entorno urbano y los proyectos de desarrollo cercanos, la comunicación vial y accesibilidad al transporte público, los servicios e infraestructura disponibles y el nivel de seguridad del área. 

Al analizar estos factores, podrá tomar una decisión informada sobre la mejor ubicación para su vivienda.

Inspección técnica de edificios (ITE)

Si la vivienda tiene más de 50 años, debe haber pasado una inspección técnica que evalúe el estado general de conservación, accesibilidad y certificación energética. Verifique si se ha cumplido este requisito.

La ITE (Inspección Técnica de Edificaciones) es un examen obligatorio que deben pasar los edificios con cierta antigüedad para evaluar si cumplen con los requisitos de seguridad y habitabilidad. 

La inspección es realizada por un técnico cualificado, como un arquitecto o aparejador, quien verifica elementos comunes del inmueble, como fachadas, azoteas e instalaciones. 

Los edificios deben someterse a la ITE cada 10 años una vez que superen los 50 años de antigüedad. No cumplir con la ITE puede resultar en multas y otras consecuencias, como dificultades para obtener hipotecas o vender el inmueble.

Comunidad de propietarios

Si la propiedad es parte de un edificio o urbanización, es posible que deba pagar una cuota mensual. Hable con el presidente de la comunidad para conocer la situación económica, estatutos y si hay obras previstas que puedan afectar a la propiedad.

Consultar en el ayuntamiento

Verifique si existen denuncias, proyectos en tramitación u otros factores que puedan influir en el valor de la casa.

Para saber si existen denuncias, proyectos en tramitación u otros factores que puedan influir en el valor de una casa en el ayuntamiento, es recomendable seguir estos pasos:

1. Acudir al ayuntamiento correspondiente: Dirígete al ayuntamiento de la localidad donde se encuentra la propiedad en cuestión. Puedes hacerlo en persona o a través de su página web, si cuenta con servicios en línea.
2. Solicitar información sobre la propiedad: Proporciona la dirección exacta y datos registrales del inmueble para que el personal del ayuntamiento pueda localizarlo en sus registros.
3. Pedir datos sobre denuncias y proyectos: Solicita información específica sobre denuncias por infracción urbanística, proyectos en tramitación y cualquier otro factor que pueda afectar el valor del inmueble. Puedes preguntar también por el planeamiento urbanístico del área y la normativa aplicable.
4. Consultar el registro de la propiedad: En algunos casos, también es útil consultar el registro de la propiedad para obtener información adicional sobre posibles cargas o restricciones que puedan afectar el valor de la casa.
5. Tener en cuenta plazos de respuesta: Ten en cuenta que el ayuntamiento puede tardar en proporcionar esta información, dependiendo de su carga de trabajo y la disponibilidad de los datos. Es posible que debas realizar un seguimiento para asegurarte de recibir la información requerida.

Siguiendo estos pasos, podrás obtener información relevante del ayuntamiento sobre denuncias, proyectos en tramitación y otros factores que puedan influir en el valor de la casa que te interesa.

En resumen

Para averiguar denuncias, proyectos en tramitación o factores que afecten el valor de una casa en el ayuntamiento, visita el ayuntamiento o su web, proporciona datos del inmueble, solicita información específica y consulta el registro de la propiedad. Ten en cuenta los plazos de respuesta y haz seguimiento si es necesario.

Estado de conservación

Inspeccione el estado de la fontanería, electricidad y bajantes. Determine si es necesario realizar reformas a corto plazo.

Para determinar el estado de conservación de un edificio, es fundamental evaluar su antigüedad y su estado físico. 

Un experto, como un tasador o arquitecto, analizará diversos aspectos, como la estructura, instalaciones, fachadas y áreas comunes. Además, verificará si ha tenido un mantenimiento adecuado. 

Es importante recordar que los edificios se deprecian con el tiempo, por lo que mantenerlos en buen estado puede ralentizar este proceso y conservar su valor.

Valor mínimo de venta

Asegúrese de conocer el valor mínimo establecido por la comunidad autónoma para evitar problemas legales o fiscales.

Para conocer el precio mínimo de venta de una vivienda, es esencial averiguar su valor catastral, que es una estimación objetiva del valor de la propiedad realizada por el Estado, considerando factores como ubicación, metros cuadrados y terreno.

 Este valor catastral se utiliza para determinar el valor mínimo fiscal o valor de referencia establecido por la Agencia Tributaria, que es el precio mínimo por el cual la vivienda debe ser vendida. 

Para obtener esta información, debes localizar la referencia catastral del inmueble y consultar el valor de referencia en la sede electrónica del Catastro. Este valor será el precio mínimo de venta según la Agencia Tributaria.

Gastos asociados a la compraventa

Considere los costes adicionales, como comisiones de inmobiliarias, escritura pública en notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad e impuestos.

Los gastos asociados a la compraventa de una vivienda incluyen:

1. Notaría: se paga por la escrituración ante un notario y la copia de la escritura. Los aranceles notariales oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble.
2. Impuestos: dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano, se pagarán diferentes impuestos como IVA, IAJD o ITP, que varían según la comunidad autónoma.
3. Registro de la Propiedad: se debe inscribir la propiedad a nombre del nuevo propietario, con aranceles entre el 0,1% y el 0,25% del precio de la vivienda.
4. Gestoría: si se contrata una gestoría para realizar los trámites, se paga por sus servicios, con tarifas que pueden variar.

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En resumen

En total, los gastos de compraventa suelen representar entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda. Otros posibles gastos pueden incluir la constitución de hipoteca, comisión de la inmobiliaria y el costo de los cheques o transferencias OMF para pagar al vendedor.

Hipotecas

Si necesita financiamiento, investigue y compare diferentes tipos de hipotecas para encontrar la mejor opción según su situación económica. Tenga en cuenta los gastos asociados a la hipoteca en el precio final.

Si necesita un comparador de hipotecas, aquí le dejo el de idealista.com.

Establecer un presupuesto realista

Analice sus ingresos, ahorros y deudas para determinar cuánto puede permitirse gastar en una casa sin poner en riesgo su estabilidad financiera.

Para hacer un presupuesto adecuado para la compra de una casa, siga estos pasos:

1. Ahorros: Asegúrese de tener al menos un 20% del precio de la vivienda ahorrado. Este porcentaje es necesario ya que, generalmente, los bancos no financian más del 80% del valor de la vivienda.
2. Gastos de compra: Reserve entre un 10% y 15% del valor de la vivienda para cubrir los gastos de la transacción, que incluyen gastos de notaría, registro de la propiedad, impuestos (como el IVA para vivienda nueva o el ITP para vivienda de segunda mano) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
3. Gastos de hipoteca: Si va a solicitar una hipoteca, considere los costes adicionales como la tasación de la vivienda, comisión de apertura y los gastos de gestoría si los hubiera.
4. Capacidad de endeudamiento: Determine cuánto puede pagar mensualmente por la hipoteca. La cuota mensual no debe superar el 30% de sus ingresos netos. Tenga en cuenta sus otros gastos e ingresos al calcular esta cantidad.

En resumen

Para hacer un presupuesto realista para comprar una casa, asegúrese de tener suficiente dinero ahorrado para cubrir el 20% del precio de la vivienda y el 10-15% para los gastos de compra. Además, calcule la cuota mensual de la hipoteca, que no debe exceder el 30% de sus ingresos netos mensuales.

Negociación del precio y oferta

Investigue las estrategias para negociar el mejor precio posible y prepare una oferta atractiva que tenga en cuenta las condiciones del mercado y la situación del vendedor.

Al tomar en cuenta estos aspectos, estará mejor preparado para realizar una compra informada y evitar sorpresas desagradables en el proceso.

Para negociar el precio más bajo en la compra de una vivienda, siga estos consejos:

1. Analice el mercado: Compare el inmueble con otros similares en la misma zona, considerando factores como ubicación, características y estado de conservación.
2. Conozca el estado de la vivienda: Visite la casa con un experto que le oriente sobre su estado real y posibles reformas necesarias. Utilice esta información para negociar el precio.
3. Verifique la situación legal: Solicite una nota simple al Registro de la Propiedad para conocer el estado legal de la vivienda, como el propietario actual y si existen cargas pendientes.
4. Identifique sus ventajas como comprador: Si dispone de liquidez, una hipoteca preconcedida o puede pagar en efectivo, esto puede influir en la negociación a su favor.
5. Investigue el tiempo en el mercado: Si la vivienda lleva mucho tiempo a la venta, el vendedor podría estar más dispuesto a negociar el precio.
6. Presente una oferta temprana: Ser el primero en hacer una oferta puede darle ventaja en la negociación.
7. Conozca el motivo de la venta: Entender las razones por las que el propietario vende la casa puede ayudarle a ajustar tu estrategia de negociación.
8. Demuestre solvencia financiera: Si demuestra que tienes los recursos para adquirir la vivienda, esto puede motivar al vendedor a negociar el precio.
9. Calcule el coste de mejoras necesarias: Tenga en cuenta el coste de las reformas y mejoras que necesite la vivienda y utilice esta información para negociar el precio final.

En resumen:

Para negociar el precio más bajo en la compra de una vivienda, es crucial analizar el mercado, conocer el estado de la vivienda y su situación legal, así como identificar sus ventajas como comprador y estar informado sobre todos los aspectos relevantes del inmueble y la transacción.

5 Factores adicionales a tener en cuenta

A continuación le enumero algunos factores adicionales a tener en cuenta al comprar una casa::

1. Elegir el tipo de propiedad: Considere si prefiere una casa unifamiliar, un condominio, un townhouse o una cooperativa, y evalúe las ventajas y desventajas de cada opción según sus necesidades y preferencias.
2. Tamaño y características de la vivienda: Determine el número de habitaciones y baños que necesita, así como cualquier característica adicional que sea importante para usted, como un jardín, una cocina moderna o un garaje.
3. Proceso de compra y profesionales involucrados: Familiaricese con los pasos involucrados en el proceso de compra de una casa, desde la búsqueda de propiedades hasta el cierre del trato, y conozca a los profesionales que pueden ayudarlo en el camino, como agentes inmobiliarios, abogados y tasadores.
4. Consideraciones legales y regulatorias: Infórmese sobre las leyes y regulaciones aplicables a la compra de una casa en la ubicación deseada, incluidas las restricciones de uso, las normas de construcción y los requisitos medioambientales.
5. Inversión a largo plazo y potencial de crecimiento: Evalúe si la casa es una buena inversión a largo plazo y considere el potencial de crecimiento del valor de la propiedad en función de factores como el desarrollo del área y las tendencias del mercado inmobiliario.

Al tener en cuenta estos factores adicionales, estará aún mejor preparado para tomar una decisión informada y asegurarse de que su inversión en una casa sea exitosa y satisfactoria.

Espero que este artículo le haya resultado útil ¡Feliz compra!

Artículo revisado y aprobado por Noelia Pérez Magán, Senior Manager en BDO Abogados.