El contrato de arras es un documento privado que envuelve el compromiso de realizar efectivamente la compraventa de un inmueble. En este, el comprador de la vivienda entregará como reserva, una cantidad de dinero determinada al vendedor, por lo que debe quedar plasmada por escrito la voluntad de ambas partes, de comprar y vender un inmueble.
Si deseas saber más al detalle que son las arras, sus tipos, como funcionan y sobre todo, porque son tan importantes al momento de reservar una casa, aquí tendrás una explicación detallada y un modelo de una de las más utilizadas.
Contrato de arras
Las arras o señal es la suma que el comprador entrega anticipadamente en el momento de la firma del contrato como parte del precio del inmueble. Este tipo de contratos vienen a ser la confirmación del acuerdo, ya que en caso de que una de las partes quiera desistir, la otra parte puede obligarla al cumplimiento e inclusive reclamar daños y perjuicios.
Este acuerdo privado entre las partes se firma antes de la escritura pública y en él se incluyen todas las condiciones particulares de la venta. Se detalla la descripción del inmueble, el precio, la forma de pago, la distribución de los diversos gastos, el período de tiempo para formalizar el contrato, así como la cláusula de las arras.
Como puedes ver, la firma de este contrato es muy beneficiosa, indistintamente seas el vendedor o comprador. Constituye una garantía para ambas partes en el momento de realizar la compraventa de un determinado inmueble.
Tipos de arras
Debes tener muy en cuenta que firmar un contrato de arras supone la aceptación de las estipulaciones establecidas en él. Si alguna de las partes no cumple con ellas e impide la compraventa, debe asumir ciertas consecuencias que varían de acuerdo a la clase de arras.
Se pueden distinguir 3 clases de arras: confirmatorias, penitenciales y penales. No obstante, las más utilizadas son las penitenciales.
Arras confirmatorias
Estas aseguran que la compraventa se llevará a cabo y representan un anticipo, así que la entrega o depósito es una parte del precio de la compraventa. Con ellas se ratifica la perfección del contrato.
Hay que tener en cuenta que este tipo de arras no conceden la opción de desistir del contrato. Las partes deberán cumplirlo y si este se llegase a incumplir, la parte que resulte perjudicada, tiene dos alternativas:
- Requerir el cumplimiento e inclusive una indemnización.
- La resolución de la obligación, la que también cuenta con el resarcimiento de daños y cancelación de intereses, siempre y cuando se hayan comprobado los daños. Esto de conformidad con lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil.
Cuando no se especifique nada en el acuerdo, se entiende que las arras estipuladas son confirmatorias.
Arras penales
Consiste en un pacto en el que se acuerda cuál será la indemnización que pagarán las partes si hubiera incumplimiento por alguna de ellas. En este caso, si el incumplimiento es por parte del comprador, este pierde la cantidad que entregó. Si fuera por parte del vendedor, debe devolver el doble de la cantidad que ha recibido, más una indemnización.
Incluso existe la posibilidad de que la parte que cumpla pueda exigir la resolución del acuerdo o su cumplimiento. Esto se entiende como cláusula penal, tal como lo estipula el artículo 1152 de Código Civil.
Arras penitenciales
Igualmente conocidas como arras de desistimiento. Consisten en un acuerdo expreso en el que cualquiera de las partes puede desistir libremente del cumplimiento del contrato, antes de la fecha de la escritura pública. Aunque, esto trae como consecuencia para la parte que desiste, el pago de la cantidad que se fijó previamente en las arras.
Los efectos del desistimiento dependen de la parte que incumple con el acuerdo, y así lo contempla el artículo 1454 del Código Civil.
En caso de incumplimiento del comprador, perderá la cantidad entregada. Si el incumplimiento fuera atribuible al vendedor, este devolverá el doble de la cantidad que ha percibido. Es importante indicar en la cláusula la referencia de este artículo para una mayor seguridad.
Modelo de contrato de arras penitenciales
REUNIDOS
De una parte, D. ……………………………………, de nacionalidad española, con D.N.I. …………….., mayor de edad, y con domicilio en …………. calle ….., nº ……..,. En adelante, EL VENDEDOR.
De otra parte, D. …………….., de nacionalidad …………………, con D.N.I. ……………… , mayor de edad, y con domicilio y con domicilio en …………. calle ….., nº ……..,. En adelante EL COMPRADOR.
INTERVIENEN
Dª. …………….., en calidad de ………….., actuando en su propio nombre y representación / nombre y representación de ………….,.
Dª. …………….., en calidad de ………….., actuando en su propio nombre y representación / nombre y representación de ………….,.
Ambas partes, en la calidad en que intervienen, se reconocen recíprocamente, de manera libre y espontánea, plena capacidad para obligarse en los términos pactados en este documento y
EXPONEN
I.- Que D. ………………………………. es propietario en pleno dominio de una vivienda que a continuación se describe:
Está situada en ………… calle …………. nº ……….., …….., con una superficie construida aproximada de …………… m2 (superficie útil …. m2) distribuidos en salón, ………………………………………..
INSCRIPCIÓN: Consta inscrita en el Registro de la Propiedad de ……., al Tomo …….., libro ……, folio ……, finca registral número ………..
TÍTULO: El pleno dominio de la vivienda pertenece por título de …….. a D. ………………………,
REFERENCIA CATASTRAL: ……………………….
SITUACIÓN ARRENDATICIA: La vivienda se halla libre de arrendatarios y ocupantes.
CARGAS: La vivienda se halla libre de cargas.
II.- El COMPRADOR manifiesta conocer y aceptar la situación física de la vivienda descrita en el expositivo I del presente documento.
III.- Estando el VENDEDOR interesado en enajenar la referida vivienda, y el COMPRADOR en adquirirla, se ha convenido el otorgamiento del presente CONTRATO PRIVADO DE PROMESA DE COMPRAVENTA CON ARRAS PENITENCIALES de conformidad con las siguientes:
ESTIPULACIONES
PRIMERA.- Objeto
Por el presente contrato El VENDEDOR se obliga a vender al COMPRADOR, quien a su vez se obliga a comprar, la vivienda antes descrita en el expositivo primero de este contrato, en las condiciones y términos que a continuación se establecen.
SEGUNDA.- Arras penitenciales
El COMPRADOR entregará al VENDEDOR la cantidad de ……….. EUROS (………€) en concepto de arras penitenciales de la compraventa proyectada, esto de conformidad con lo previsto en el artículo 1454 del Código civil .
Dicho importe es satisfecho por el COMPRADOR de la siguiente manera: …………………………………………..
A la formalización del contrato de compraventa, las cantidades entregadas en concepto de arras o señal se deducirán del precio de compraventa.
TERCERA.- Precio de la compraventa y forma de pago
El precio por el que se efectuará la compraventa proyectada se fija en la suma de ………….Euros (……………….€).
El precio convenido deberá hacerse efectivo por el COMPRADOR a favor del VENDEDOR de conformidad con el siguiente calendario de pagos:
……………………………………………….
CUARTA.- Perfeccionamiento de la compraventa
La perfección de la compraventa deberá formularse dentro de los …………. días siguientes a la suscripción del presente documento, siendo la fecha máxima el día …………………
Si llegado el día fijado para la perfección de la compraventa, esta no se lleva a cabo por cualquier causa que no sea por fuerza mayor o caso fortuito, se entenderá que la parte a la que sea imputable la no perfección del contrato desiste de la compraventa proyectada, quedando resuelto y sin efecto alguno el presente contrato.
Si la resolución se produce por el desistimiento del COMPRADOR, éste perderá la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, la que quedará en beneficio del VENDEDOR.
Por el contrario, si la resolución se produce por el desistimiento del VENDEDOR, éste deberá devolver al COMPRADOR el doble de la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales.
QUINTA.- Transmisión de la vivienda
La vivienda objeto del presente contrato se transmitirá en el momento de la perfección de la compraventa, libre de cargas, gravámenes y ocupantes.
Asimismo, la vivienda se transmitirá libre de gastos, contribuciones, impuestos y tasas hasta el día de la firma del contrato de compraventa, así como al corriente en el pago de los servicios y suministros de que estuviera dotada la vivienda, entregando el VENDEDOR, en el momento de la perfección de la compraventa, certificación de hallarse al corriente en el pago de las cuotas comunitarias en los términos que previene el artículo 9º y el 4º de la Ley de Propiedad Horizontal .
SEXTA.- Gastos e impuestos
Todos los gastos e impuestos que se devenguen con motivo de la formalización del presente contrato, así como aquellos que se ocasionen con el otorgamiento de la futura escritura pública de venta serán de cuenta y cargo del COMPRADOR.
SÉPTIMA.- Domicilio de notificaciones
A los efectos del presente contrato o de emplazamientos judiciales, y en general, toda comunicación o requerimiento que hayan de oír las partes en relación con el presente contrato, las partes señalan como domicilio para la práctica de las notificaciones pertinentes los arriba señalados, debiendo notificarse fehacientemente cualquier cambio del domicilio señalado por ellas a estos efectos.
En caso de no poderse efectuar la notificación en los domicilios indicado, las partes designan como domicilios alternativos los siguientes:
- _____________________________.
- _____________________________.
OCTAVA.- Jurisdicción competente
Toda controversia derivada de este contrato o que guarde relación con él, incluida cualquier cuestión relativa a su existencia, validez o terminación, será resuelta ante los tribunales del lugar de donde se encuentra sita la vivienda, con renuncia expresa a cualquier otro tribunal o fuero que pudiera corresponderles.
Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, las partes suscriben el presente documento, por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.
- ……………………………… D.……………………………
Modelo de contrato de arras penales para descargar en Word y Pdf
Modelo de contrato de arras en Word
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero se da en el contrato de arras?
De forma más habitual, el comprador suele ofrecer un 10% del valor de la vivienda en concepto de arras.
Es importante tener en cuenta que el contrato de arras es un acuerdo totalmente voluntario, por lo que todas las cantidades están sujetas a negociación entre ambas partes implicadas en la venta.
Cuando el plazo entre la firma de un contrato de arras y el cierre ante notario es breve, de quince días por ejemplo, entregar grandes cantidades de arras puede no ser racional.
El comprador está firmemente comprometido con la propiedad, por lo que podría ser suficiente entregar el 5% de su valor total.
¿Cómo funciona el contrato de arras?
El contrato de arras es una forma de que el comprador se reserve el derecho a comprar un bien. Para ello, entrega al vendedor una cantidad de dinero. El vendedor se compromete a vender el bien al comprador en determinadas condiciones.
- Ejecutar el contrato de arras es una parte esencial de la compraventa de bienes inmuebles, en la que ambas partes se comprometen a respetar los términos propuestos.
- En lo que respecta a los contratos de arras, existen tres tipos distintos: Confirmatorios, Penales y Penitenciales. Cada uno de ellos tiene sus propias normas que deben cumplirse para que el contrato sea legalmente vinculante y respetado por ambas partes.
- Al firmar un contrato de arras, la cantidad ofrecida por el comprador sirve como depósito o pago inicial. Esta suma se restará del precio total de compra en el momento del cierre.
- El contrato de arras sirve como promesa vinculante entre el comprador y el vendedor. El vendedor está legalmente obligado a vender la propiedad según unas condiciones predeterminadas, mientras que el comprador debe pagar por ella su precio final determinado de antemano.
- Dependiendo de las condiciones del contrato de arras, las repercusiones del incumplimiento varían.
¿Cuánto tiempo dura el contrato de arras?
La duración de los contratos de arras no podrá exceder de seis meses a partir de la fecha de su firma oficial.
Cuando expira el plazo del contrato de arras, ambas partes pueden conseguir una prórroga. Aunque sigan teniendo intención de completar la compraventa, no es obligatorio pero sí muy recomendable que acuerden otra renovación del contrato. Si lo hacen, se asegurarán de poder avanzar a tiempo en sus objetivos de transacción.
Estructurar una prórroga de contrato es un proceso sencillo: basta con integrar un apéndice al acuerdo preexistente.
¿Quién paga el contrato de arras el comprador o el vendedor?
Para demostrar su compromiso y el inicio del proceso, el comprador debe presentar un contrato de arras. Esta cantidad actúa como un pago inicial que les permite proceder a la compra de la propiedad.
Conclusión
Recuerda que esencial especificar que el pacto de arras sea penitencial o penal. Si no está mencionado expresamente, la cantidad entregada será considerada un anticipo del importe de la compra (arras confirmatorias).
Finalmente quiero decirte que en el Código Civil especifica que no se pueden reclamar una penalización pactadas si por ejemplo fallece uno de los firmantes (casos de «fuerza mayor» o «fortuitos»).
Espero que esta información y estos modelos te sean de utilidad, espero que disfrutes de la compra de tu nueva vivienda.
