Vivienda

¡Todo lo que debes saber sobre la Nuda Propiedad bien explicado!

En los últimos 4 años, en España se ha incrementado una tendencia jurídica conocida como Nuda Propiedad. Conoce a continuación de qué se trata este tipo de compra-venta, cuáles son sus ventajas e inconvenientes.

También te daré datos precisos y toda la información de cómo funciona este procedimiento para la negociación de inmuebles cuyos costes están por debajo, a veces, de lo que establece el mercado.

¿Qué es la nuda propiedad?

Se define como nuda propiedad al derecho que tiene una persona sobre una propiedad, en el entendido jurídico de que cuando se habla propiedad se hace referencia a una vivienda, casa o piso.

A la persona que tiene derecho sobre la propiedad se le denomina nudo propietario. Desde el punto de vista jurídico, es la persona que figura como la propietaria de la cosa, pero no tiene derecho a la posesión total y absoluta, así como tampoco al disfrute de dicha propiedad.

Por ejemplo, digamos que Juan de 80 años de edad le vende su vivienda a Pedro con la condición de que lo deje vivir en la casa hasta su fallecimiento. 

En la mayoría de los casos en los que se da la figura de nuda propiedad son personas mayores las que ofrecen vender sus casas a precios por debajo de lo que establece el mercado. A cambio, ponen como condición seguir viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento.

De acuerdo al Código Civil español, entre los artículos 467 a 522 (RD de 24 de julio de 1889, en adelante Cc) el nudo propietario es reconocido como el dueño de la vivienda.

No obstante, una vez que se establece el acuerdo de compra-venta prácticamente pasa a tener solo la titularidad del inmueble.

La posesión y disfrute de ese bien estará en manos de un tercero dando lugar a lo que se conoce como derecho de usufructo.

¿Qué es el usufructo?

Este es un concepto que se refiere al derecho de goce, uso y disfrute que se le da a una persona cuando opta por la compra de un inmueble.

Esa persona pasa a ser lo que jurídicamente se conoce como usufructuario, alguien que tiene derecho de disfrutar de un bien pero no es el dueño de ese bien.

La figura del usufructuario tiene su base legal en el Título VI, Capítulo I (del usufructo) del Código Civil, específicamente en el Artículo 467 (del usufructo, del uso y de la habitación). 

Cuando sobre una persona recae la figura del usufructo, esa persona es quien adquiere el derecho de disfrutar de un bien ajeno siempre y cuando cumpla con la obligación de preservar su forma (condiciones) y sustancia, a no ser que la ley autorice otra cosa.

A continuación te voy a indicar los tipos de usufructo que existen:

Usufructo sucesivo

El usufructo sucesivo puede definirse como un acuerdo que permite a una persona o entidad poseer y disfrutar de algo según sus propios términos hasta que lo ceda en favor de otra persona que haya sido llamada a desempeñar este papel en algún momento después de ella.

Usufructo conjunto

El usufructo conjunto ha sido definido como «la copropiedad singular que se produce cuando se constituye un mismo derecho de usufructo sobre un determinado bien, a favor de varias personas simultáneamente» (Resolución de 22 de mayo de 2000).

Esto se pone de manifiesto a través de dos características esenciales: la identidad y la pluralidad .

Entre las notas esenciales se entiende que recae sobre un mismo inmueble y atribuye su uso y disfrute a la vez a muchos beneficiarios.

Usufructo legal

El usufructo legal es el que se forma por imperativo de ley. El único caso que existe actualmente en nuestro sistema de justicia es el derecho a la legítima, que incluye:

  • Si hay hijos u otros descendientes, tienen derecho a un tercio de mejora del patrimonio.
  • Cuando no haya hijos, pero tenga ascendientes: el usufructo del 50% de su herencia.
  • Cuando no hay ni ascendientes ni descendientes: El usufructo será de dos tercios.

Usufructo voluntario

El usufructo voluntario es un tema habitual en los testamentos. Por ejemplo, si dos hermanos comparten unas tierras y su producción durante toda su vida antes de que uno de los dos fallezca.

Entonces, cuando ese hermano fallezca, se le concederá a su hermano superviviente cualquier derecho de uso o producción de la propiedad mientras esté vivo, aunque pertenezca a los herederos (normalmente los hijos).

Usufructo vitalicio

El usufructo vitalicio desaparece cuando el titular fallece. Esto se corresponde con lo que hemos tratado en el apartado sobre el usufructo legal de bienes.

Esto se debe a que se trata de un derecho del que es titular el cónyuge viudo, que no puede extinguirse hasta que fallezca

¿Cómo puedo calcular el usufructo vitalicio? Obtener el valor de un usufructo vitalicio es complicado, ya que no es posible saber de antemano cuánto durará el derecho. Por eso, la edad máxima de un usufructuario se fija en 89 años.

Entre esa cifra y tu edad actual (restando), podrás calcular qué porcentaje de derecho de propiedad tienes sobre el terreno o la vivienda de otra persona, siendo el 10% el umbral mínimo y el 70% el límite máximo.

Usufructo temporal

El usufructo temporal, como su nombre indica, tiene un límite de tiempo. El testador sólo puede fijar la fecha de caducidad o la dejará en manos del juez.

¿Cómo puedo calcular el usufructo temporal? El usufructo temporal tiene un valor específico: el 2% del valor total de la propiedad por cada año que pase, con un mínimo del 10%, y sin llegar nunca al 70%.

Diferencias entre nuda propiedad y el usufructo

Es importante saber que tanto la nuda propiedad como el usufructo son derechos jurídicos que se tienen sobre un mismo bien, pero que recaen sobre personas diferentes al principio de la compra-venta. No obstante, con el paso del tiempo ambas figuras legales coincidirán en una misma persona.

La nuda propiedad sólo tendrá vigencia hasta que finalice el usufructo, que, por lo general, termina con el fallecimiento del usufructuario.

El usufructuario tendrá derecho al disfrute de la vivienda mientras la ley lo considere como su derecho. Eso sí, debe cumplir con sus obligaciones jurídicas, que van desde la conservación diligente de los objetos usufructuados, así como también la reparación ordinaria que se presente.

Por su parte, el nudo propietario no podrá alquilar la vivienda, pero sí podrá venderla a un tercero. De igual forma, el usufructuario podrá alquilar la vivienda para hacerse de un beneficio económico como la obtención de una renta. El usufructuario también tiene derecho a vender la propiedad a un tercero.

La nuda propiedad es una tendencia que ha registrado un incremento considerable en España. Desde hace aproximadamente 4 años, este movimiento ha llegado a superar un ritmo anual del 52%.

Todo, gracias a la demanda existente entre las personas de más de 65 años de vender su vivienda con la finalidad de pagar sus deudas y de aumentar su pensión.

¿Cómo funciona nuda propiedad?

Funcionamiento de la nuda propiedad

La nuda propiedad es vivir en tu casa aunque la hayas vendido. Las leyes españolas establecen que cuando una persona compra una propiedad pasa a tener dos figuras jurídicas: el nudo propietario y el usufructo. Es decir, que tienen tanto la titularidad del bien como el derecho de disfrutarla.

Ahora bien, si ese propietario decide vender su propiedad lo puede hacer bajo la figura de la nuda propiedad. Es decir, que le cede la titularidad de la vivienda a un tercero pasando a ser éste el usufructuario.

Esta modalidad jurídica la practican generalmente las personas mayores de 65 años. A veces, las que no tienen herederos y que quieren (o necesitan) recibir un ingreso adicional para saldar deudas y compensar el dinero que reciben por su jubilación. Además, lo hacen siempre y cuando puedan seguir habitando su vivienda.

Para que se dé un proceso de compra-venta bajo la nuda propiedad, este procedimiento debe hacerse a través de la escritura ante un notario y deberá inscribirse en el registro de la propiedad. 

Además, será fundamental contar con una valoración real de la nuda propiedad basándose en la realidad.

Para eso, se considerará el valor del usufructo, para que con esa base se deduzca la liquidación más ajustada a la nuda propiedad.

Condiciones

Existen 2 condiciones básicas que caracterizan esta modalidad de compra-venta: 

  • La primera condición es que el vendedor, es decir, el poseedor del inmueble, exigirá vivir en la propiedad (generalmente hasta su muerte).
  • La segunda es que el comprador podrá pagar un precio menor de lo que establece el mercado inmobiliario para el momento de la compra. Este es un beneficio que se traduce como una compensación por no poder tener derecho pleno sobre la vivienda durante algunos años.

Se pueden dar casos en los que para el cálculo del valor del inmueble se tome como referencia la edad o la esperanza de vida del vendedor. Esto es lo que se conoce como una relación inversamente proporcional: cuanto mayor sea uno (la edad del vendedor) menor será el otro (el precio)

Este tipo de modalidad está muy bien calificada y utilizada por el sector de las inversiones inmobiliarias.

Estos aprovechan para revalorizar a medio y largo plazo las propiedades que puedan comprar bajo la figura de la nuda propiedad. Además, el sector inmobiliario considera que existe mayor rédito.

Una de las cosas más trascendentales de este tipo de negociaciones es que la venta de la propiedad bajo esta modalidad (nuda propiedad) es una transacción absolutamente definitiva.

No existe posibilidad alguna de que pueda darse la recuperación del inmueble por parte del vendedor o de sus herederos en el caso de que existieran.

¿Cuándo termina la nuda propiedad?

Esta es una de las preguntas más frecuentes para quienes buscan comprar una vivienda bajo estos términos y para quienes buscan venderla sin tener que cederla en su totalidad.

De acuerdo al Código Civil, la nuda propiedad puede tener dos tiempos para su terminación: 

  • El primer tiempo puede establecerse por un máximo de 30 años, es decir, un tiempo determinado. 
  • El segundo tiempo puede establecerse de forma vitalicia. Es decir, un tiempo indefinido, que generalmente termina con la muerte del usufructuario.

Se pueden dar los casos en los que el usufructuario muera antes. En ese caso, se podrá exigir la transmisión de dicho usufructo a los herederos, si es que existieran y, sólo en el caso de que hubiese quedado establecido en el contrato inicial.

Si el usufructo es vitalicio, el título deberá exigirse tras el fallecimiento del titular. En caso de haber varios titulares, sólo podrá exigirse tras el fallecimiento del último usufructuario.

Lo que dice el Código Civil

De acuerdo a lo que establece el Código Civil, el usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute de un inmueble, en el entendido de que un inmueble es igual a una vivienda. Para entenderlo mejor, el Código Civil lo define de la siguiente manera:

  • Tiempo determinado: Como tiempo determinado se establecen los 30 años. Durante ese periodo, si el usufructuario muriera antes de terminar el contrato, los herederos podrán continuar disfrutando del bien, a expensas de que el contrato inicial así lo establezca.
  • Tiempo Vitalicio: Como el término lo indica, la terminación vitalicia significa que el usufructo se extingue una vez muere el titular de la propiedad o los titulares en el caso de que los hubiere. Para estos casos no existe posibilidad de que el bien sea disfrutado por los herederos.

¿Cómo declarar nuda propiedad en renta?

Para declarar la nuda propiedad en renta se debe tener claro cuáles son las obligaciones que adquiere y debe cumplir el nudo propietario. A continuación, estos son algunos de los deberes más importantes de esa figura jurídica.

  • Pagar impuestos y tributos: Son obligaciones del nudo propietario el pago oportuno de los impuestos propios del bien (vivienda) usufructuado, teniendo con única excepción el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que recae sobre las responsabilidades del usufructuario. También son obligaciones del nudo propietario el pago del Impuesto de Sucesiones, es decir, en la herencia.
  • Pagar los gastos comunidad: Según lo que establece el Tribunal Supremo, es el nudo propietario quien debe hacerse cargo del pago por concepto de “gastos de comunidad”. En ningún caso, es obligación de la persona que ostente el usufructo.
  • Pagar las reparaciones extraordinarias: El nudo propietario también tiene como obligación pagar las reparaciones que requiera la vivienda de forma extraordinaria para mejorar las condiciones de habitabilidad del bien. El nudo propietario no realizará por ningún motivo alteraciones en la vivienda que perjudiquen al usufructuario.
  • Hacerse cargo de la hipoteca: El nudo propietario también tendrá la obligación de afrontar el pago de las cuotas correspondientes a la hipoteca en caso de que el bien estuviese hipotecado.

La realidad es que la nuda propiedad no se declara en la renta, puesto que no genera beneficios o ganancias, lo que le confiere un tratamiento fiscal sencillo. La verdad es que la nuda propiedad no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta. La persona que disfruta del bien, el usufructuario, es quien puede alquilar el piso y obtener beneficios económicos por él.

Sencillamente, el nudo propietario tendrá que incluir el bien en el momento de hacer la declaración de la renta e indicar en la clave de propiedad que ostenta la propiedad, pero no así el usufructo.

¿Cómo comprar la nuda propiedad?

Hombre recibiendo una oferta sobre la nuda propiedad de su vivienda

Comprar la nuda propiedad no es un proceso distinto o que difiere del proceso común y corriente que se conoce como la compra-venta de un inmueble. De hecho, para comprar la nuda propiedad se debe seguir la misma metodología que se sigue cuando se quiere vender o alquilar una propiedad, independientemente de las características.

El propietario de la vivienda tendrá que anunciar la venta a través de un portal inmobiliario. Después, deberá contratar una inmobiliaria que se encargue de todo el proceso.

Una de las mayores ventajas que tienen los compradores de una vivienda con nuda propiedad es que pueden adquirirla con un descuento que puede oscilar entre el 20 y el 50%. Este proceso de compra-venta no conlleva gestiones muy complicadas a las gestiones que hace una persona cuando quiere comprar una casa con pleno dominio.

Aunque, sí es verdad que hay que prestar atención a una serie de aspectos como por ejemplo, la realización de evaluaciones previas, gastos de impuestos, gastos de notaría, gastos de registro de la propiedad, pagos de comunidad de vecinos y el pago por honorarios para asesorías.

El vendedor de una nuda propiedad goza de una gran ventaja que está relacionada con la oportunidad de tener dinero en efectivo al momento sin tener que abandonar inmediatamente su casa quedando amparado bajo la formalidad de un contrato absolutamente legal y notariado.

De acuerdo a los expertos del área inmobiliaria, comprar la nuda propiedad de una vivienda puede traducirse en un beneficio de dinero a medio o largo plazo, convirtiendo a este tipo de compra-venta en una gran oportunidad para multiplicar la inversión, oportunidad que ninguna otra inversión puede ofrecer.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el nudo propietario?

Derechos del nudo propietario

  • Derecho de propiedad. El nudo propietario tiene derecho a usarla, pero no a disfrutarla.
  • Derecho a vender la propiedad. Aunque no puede comprar nada con lo que no es suyo y quedárselo, una persona que posee algo sin poder hacerlo podrá encontrar a otra persona lo suficientemente dispuesta a asumir su carga si así lo decide.
  • Derecho a hipotecar la nuda propiedad. Aunque no tengan usufructo, los nudos propietarios también pueden solicitar un préstamo sobre los inmuebles.
  • Derecho a realizar mejoras. Pueden realizar obras y mejoras siempre que no perjudiquen a nadie con este privilegio.
  • Derecho de uso y disfrute. Una vez que haya dejado de usarlo, volverá a recuperar la plena propiedad sobre el mismo una vez que se haya extinguido el usufructo, ¡consolidando en sí mismo todos los derechos que se derivan de ser propietario de ambos inmuebles a la vez!

Obligaciones del nudo propietario

  • Respetar los derechos del usufructuario. En ningún caso el propietario desnudo puede hacer alteraciones en su propiedad que le perjudiquen o alteren su forma de gastar el dinero.
  • Pago de tributos e impuestos. La única excepción es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que puede seguir pagando un usufructuario, aunque no esté a su nombre y sobre un terreno en garantía de deudas.
  • Reparaciones extraordinarias. El nudo propietario es responsable de todo aquello que se encuentre en la propiedad y que no sea desgaste ordinario.
  • Gastos de comunidad. El nudo propietario, tal y como determinan las sentencias del Tribunal Supremo, será responsable de pagar los gastos de la comunidad (como los impuestos) para sostener una urbanización, independientemente de que haya concedido o no a otra persona el usufructo sobre su terreno.
  • Pago de la hipoteca. Si hay una hipoteca pendiente cuando se ha concedido a alguien el usufructo de la vivienda, entonces le corresponde pagar esos préstamos.

¿Cómo se reparten los gastos de la nuda propiedad?

Gastos comunes

Cuando se vende la nuda propiedad, hay que diferenciar entre su usufructuario y su propietario. El usufructuario se encargaría de gastos como la electricidad, el agua, el gas o el IBI, mientras que el otro se encargaría de los gastos de la comunidad, así como de los derivados de una derrama.

Seguros

En lo que respecta al seguro, hay dos tipos de personas implicadas: el usufructuario y el nudo propietario. El primero se encargará de asegurar la responsabilidad del contenido mientras que el segundo paga una póliza continental que cubre la responsabilidad civil.

IBI

El IBI es el Impuesto de Bienes e Inmuebles, un impuesto sobre terrenos y construcciones que se paga anualmente. El prorrateo de este pago puede variar dependiendo de cuándo se construyó el edificio o de cuál sea su valor en relación con la cantidad de suelo que pueda haber.

Sin embargo, si usted es una persona que ha tomado posesión de la propiedad pero no tiene derechos de propiedad (un usufructuario), su responsabilidad consistirá en pagar estos impuestos usted mismo en lugar de esperar que el propietario lo haga por usted, aunque en algunos casos estará de acuerdo.

Gastos de compraventa

En una transacción inmobiliaria, el comprador paga todos los gastos excepto la plusvalía municipal, que la paga el vendedor.

En cuanto a los gastos de la propiedad, el usufructuario pagará los gastos de comunidad y los suministros mientras que el propietario desnudo será responsable del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y de los gastos extraordinarios.

Sin embargo, la persona mayor que vende su vivienda con más de 3 años de uso continuado está exenta del impuesto de plusvalía si tiene más de 65 años.

¿Es común la venta de la nuda propiedad actualmente?

Hoy en día, hay un número creciente de personas que desean vivir en sus casas hasta el final. Es posible que estas personas no puedan o no quieran mudarse debido a cambios en su interior y/o a acontecimientos vitales que han sucedido a su alrededor.

Sin embargo, estos mismos factores les dejan sin dinero para los gastos de atención a medida que envejecen, lo que puede llevar a algunas circunstancias desafortunadas como la falta de vivienda.

Con la venta de la nuda propiedad, sin embargo, este problema se resuelve para el usuario dando al propietario un dinero extra a cambio de vivir sin pagar alquiler en su propia casa.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Quizá no lo sepa, pero algunas personas pueden optar a una hipoteca inversa cuando cumplen 65 años. Las hipotecas inversas son un tipo de préstamo hipotecario para los propietarios de viviendas que quieren jubilarse con estilo y no tienen apego a una propiedad.

¿Qué problema tiene una hipoteca inversa? A diferencia de los préstamos, el saldo del préstamo aumenta con el tiempo a medida que se acumulan los intereses sobre el dinero que pidió prestado y las comisiones por los servicios.

A medida que se agota el capital de su casa, hay menos activos disponibles para dejar en un testamento cuando llegue el momento de su muerte.

No obstante, puedes legar la casa con algunas advertencias: ¡tienen que pagar lo que se debe después de que se hayan pagado todas las demás deudas primero!onvencionales, con las hipotecas inversas recibes una cantidad de dinero del banco en lugar de devolverla

 Conclusión

Vender la nuda propiedad es una alternativa cada vez más popular, especialmente para las personas mayores que desean vender su propiedad y seguir viviendo en ella mientras cubren sus gastos de atención hasta el final de sus vidas.

El vendedor recibe un pago por vivir más cómodamente hasta que fallezca, de modo que pueda cubrir todos sus gastos de atención sin verse forzado a ir a una vivienda u otras opciones a largo plazo.

Esperamos que este artículo de nuestra página web te haya sido útil! Si tienes alguna pregunta sobre la nuda propiedad no dudes en ponerte en contacto con un abogado especialista en el tema.

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